Die Gemeinde plant ein Studienauftrag, im Volksmund auch Variantenverfahren genannt, um vorwiegend die Themen Mobilität, Bus, Verkehr, Parkplätze und Freiräume im Dorfkern aktiv anzugehen. Das Ziel ist ein behördenverbindlicher Teilbebauungsplan, welcher im Dorfzentrum für eine bauliche Umsetzung zwingend vorgeschrieben ist. Die Gemeindeversammlung muss einem solchen Teilbebauungsplan zwingend zustimmen, damit dieser rechtskräftig wird.

Im Prozess der Erarbeitung der Grundlagen für diesen Prozess wurde die Partizipation und proaktive Kommunikation aktiv gelebt: bei allen wichtigen Schritten in diesem Projekt fand ein Miteinbezug der Controlling-Kommission, Parteien und Stakeholdern statt und es wurde auch an den Gemeindeversammlungen informiert und diskutiert.

Da im Studienauftrag viele Aspekte wie Verkehr, Öffentlicher Verkehr, Verdichtung, Aussenraumgestaltung, Denkmalschutz oder Parkierung betrachtet werden, mussten umfangreiche Grundlagen erarbeitet werden.
 

Siedlungsleitbild (2018)

Dieses wurde bereits 2018 erarbeitet. Das Ziel der Zentrumsentwicklung soll folgende Themen berücksichtigen:

Attraktive Rahmenbedingungen für das Gewerbe

• Schaffung von attraktivem Wohnraum
• Sicherstellung eines geeigneten Standorts für einen Dorfplatz (Spiel- und Begegnungsplatz im Dorfkern)
• Gestaltung der Strassen- und Freiräume
• Lage/Gestaltung der ÖV-Haltestellen und Buslinienführung
• Veloabstellplätze
• Lage/Bewirtschaftung von Parkierungsräumen

Zudem wird der Dorfkern nach innen verdichtet und der östliche und westliche Dorfbereich werden gestalterisch besser an die Kernzone angebunden.

Der Dorfkern ist ein Ort der Begegnung. Mit einer attraktiven Gestaltung werden die Allee und die bestehenden Freiräume aufgewertet und belebt. Der Bereich für Fussgänger wird attraktiver gestaltet.
 

Verortung Einkauf (2019/2020)

Gemäss Abschlussbericht der Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung vom März 2017 spielt die Verortung des Einkaufs bei der Belebung unseres Dorfes, und somit der Entwicklung des Dorfzentrums eine wichtige Rolle. Der Einkauf für Waren des täglichen Gebrauchs im Dorfzentrum muss sichergestellt werden.

Die Gemeinde Buttisholz war in intensivem Kontakt mit der GAB-Genossenschaft Buttisholz. Die GAB plant im Bereich Dorf Süd einen Neubau. In diesem wird der Einkauf für den täglichen Bedarf verortet.
 

Der Perimeter (2021/2022)

Gemäss Zonenplan und Bau- und Zonenreglement besteht über dem Perimeter, der die Parzellen Nr. 326 (Chrützschüür), Nr. 322 (Gass-Areal), Nr. 1606 (Gass-Schüür), Nr. 996 (Hirschenplatz und Pippi-Spielplatz), Nr. 336 (Gasthaus Hirschen) und Teile der Strassenparzelle Nr. 335 eine Bebauungsplanpflicht.

Der Gemeinderat hat sich entschieden, über einen Teil des Areals einen Teilbebauungsplan zu erarbeiten. Dieser beinhaltet die Parzellen Nr. 326, 322 und 335. Nicht im Perimeter des Teilbebauungsplans sind die Parzellen Nr. 1606, 336 und 996. Dafür hat der Gemeinderat folgende Begründung:

• Die Parzelle Nr. 1606 ist im Baurecht für das Projekt Gass 1911 abgegeben. Das Baurecht dauert 30 Jahre. Für die Gemeinde stellt diese Parzelle eine strategische Reserve dar, die auf absehbare Zeit nicht benötigt wird.
• Die Parzelle 996 wird, ebenso wie der Gass-1911-Perimeter, als strategische Reserve betrachtet.
• Die Parzelle Nr. 336 ist im Besitz der Gasthaus Hirschen AG. Zwischen den Aktionären, der GAB Genossenschaft Buttisholz und der Einwohnergemeinde Buttisholz besteht ein Aktionärbindungsvertrag, der die Entwicklung der Gasthaus Hirschen AG auf die Zeit nach dem Abschluss der Zentrumsentwicklung terminiert. Um dieser Entwicklung nicht vorzugreifen, hat der Gemeinderat entschieden, die Parzelle Nr. 336 nicht in den Teilbebauungsplan miteinzubeziehen.

Gemäss Art. 17 des Bau- und Zonenreglements besteht in der Zentrumszone C eine Bebauungsplanpflicht. Art. 44 Abs. 4 des Bau- und Zonenreglements beschreibt, dass aus speziellen Gründen auch Teilbebauungspläne erarbeitet werden. Einer dieser Gründe ist das Vorliegen eines Gesamtkonzepts über den ganzen Perimeter.

Bereits im Jahr 2013 hat sich die Gemeinde Buttisholz intensiv mit der Entwicklung des Dorfzentrums auseinandergesetzt. Dabei hat sich die Firma A6 Architekten aus Buttisholz mit dem Verkehrsplanungsbüro Metron AG aus Brugg zusammengetan und ein Betriebs- und Gestaltungskonzept, ein Siedlungskonzept und ein Richtplan zum Dorfzentrum erarbeitet. Dieses Dokument wurde durch den Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigt und gilt somit als behördenverbindliches Gesamtkonzept über den Perimeter. Somit sind die Grundlagen gegeben, um auf dem Perimeter einen Teilbebauungsplan zu realisieren.

Der Perimeter der Dorfentwicklung sieht dreierlei Gebiete vor:

• Gebiete mit Hochbauten: Für die Realisierung von Hochbauten sieht der Richplan die Parzellen Nr. 326 (Chrüzschür), Nr. 322 (Gass-Haus) und 996 (Hirschenplatz) vor. Der Gemeinderat verzichtet in der vorliegenden Erarbeitung des Teilbebauungsplans auf Hochbauten auf dem Hirschenplatz. Dies, um die Weiterentwicklung der Gasthaus Hirschen AG nicht einzuschränken.
• Gebiete mit platzartiger Gestaltung: Der Richtplan sieht zwischen den beiden Gasthäusern und dem Gass-Haus eine platzartige Gestaltung vor. Der Gemeinderat erweitert den Dorfplatz vom Hirschenplatz Richtung Gassareal.
• Strassenraum: Die bestehenden Strassen Unterallmend- und Schulhausstrasse sowie die Einmündung in die Kantonsstrasse sollen beibehalten werden, können jedoch zwecks Arrondierung der anderen Parzellen verschoben werden.

Betriebskonzept öffentlicher Verkehr (2022)

Die Gemeinde plant mittelfristig die Bushaltestelle von der Dorfallee auf die Unter-Allmendstrasse/Chrüzschüür zu verlagern. Dazu muss in einem ersten Schritt ein ÖV-Betriebskonzept erarbeitet werden. Die heutigen Haltestellen im Dorfzentrum liegen in der Dorfallee und sind in verschiedener Hinsicht unbefriedigend. Einerseits sind die Haltekanten nicht barrierefrei – das Behindertengleichstellungsgesetz fordert dies. Andererseits ist die Dorfallee mit ihren Nutzungen eine zentrale Achse in der Siedlungsstruktur. Das relativ hohe Aufkommen der Busse, 2025 sind es rund 150 Busse täglich, sowie das zwangsbedingte Manövrieren von und auf die Kantonsstrasse wird mit den bestehenden räumlichen Verhältnissen immer schwieriger. Die Verschiebung der Bushaltestellen steht im Zusammenhang mit der Zentrumsplanung.

An einer ersten Besprechung mit dem Verkehrsverbund Luzern und der Rottal Auto AG wurde die Situation besprochen. Es zeigt sich, dass für die weitere Planung als erstes ein Betriebskonzept ausgearbeitet werden muss, in welchem die Machbarkeit der Verschiebung der Haltestellen räumlich und fahrplantechnisch geprüft wird. Zur Erarbeitung des Betriebskonzeptes hat der Gemeinderat die Firma Metron aus Brugg engagiert. Das Verkehrskonzept liegt seit Sommer 2022 vor und zeigt auf, dass eine Verschiebung der Bushaltestelle von der Dorfallee auf die Unter-Allmendstrasse respektive auf das Gass- und Chrüzschüür-Areal möglich ist. Im 2023 werden die Grundlagen für einen Gestaltungswettbewerb für das Dorfzentrum erarbeitet.

Lärmgutachten (2023)

Auf Grund dieser Tatsache hat sich der Gemeinderat Gedanken darüber gemacht, was die Verschiebung des ÖV auf in den nördlichen Ortsteil für einen Einfluss auf die Lärmemission hat. Er hat die Firma Sinus aus Oensingen damit beauftragt, die Lärmbelastung auf dem Areal zu simulieren. Durch die Kenntnis dieser Werte erhofft sich der Gemeinderat mehr über die Realisierbarkeit der Verschiebung der Bushaltestellen zu erfahren.

Der Bebauungsperimeter rund um Chrüzschür und Gasshaus befindet sich in der Zentrumszone C. In dieser gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Gemäss Lärmschutzverordnung beträgt der Immissionsgrenzwert am Tag 65 dB(A) und in der Nacht 55 dB(A). Für Betriebsräume (Gewerbe) gelten um 5dB(A) höhere Belastungsgrenzwerte.

Die Analyse hat ergeben, dass die Grenzwerte am Tag und in der Nacht mit der geplanten Nutzung (Gewerbe im EG, Wohnen ab 1. OG) eingehalten werden. Das gilt sowohl für die neu zu erstellenden Gebäude, als auch die Nachbarschaft. Somit stellt eine Verlagerung des Öffentlichen Verkehrs auf das Areal kein Problem dar.
 

Verortung der Verwaltung (2023)

Die Gemeindeverwaltung ist bisher im Gebäude der Raiffeisenbank Sempachersee-Rottal Süd untergebracht. Die Bank plant einen Neubau am bestehenden Standort. Für die Gemeinde entsteht dadurch die Möglichkeit, den Standort der Verwaltung zu prüfen, wobei die Verortung auch im Neubau der Bank als mögliche Lösung beibehalten werden kann. Um den optimalen Standort der Verwaltung zu definieren, die unten verlinkte Standortanalyse erstellt.

In einer ersten Phase sollen die möglichen Standorte auf den Kartenausschnitten ermittelt werden. In einer zweiten Phase werden die Grundstücke anhand eines Kriterienkataloges bewertet. Nach einer vorliegenden und durch den Gemeinderat festgelegten Priorisierung wird die Realisierbarkeit geprüft und danach die weitere Vorgehensweise festgelegt. Der Gemeinderat hat im Grundsatz festgelegt, dass die Verwaltung im Dorfzentrum bleiben soll. Ein Standortwechsel in andere Gemeindegebiete wie z.B. in die Industrie wird nicht in Betracht gezogen.

Für die Standortbewertung wurden folgende Kriterien festgelegt, welche die Mikrolage, das Grundstück und die Eigentümerverhältnisse berücksichtigen:

• Erreichbarkeit
• Erschliessung
• Parkierung
• Entwicklungspotential
• Abhängigkeiten
• Konkurrenzierung
• Erfüllung der Anforderungen
• Nutzungsstrategie Dorfzentrum
• Zeitlicher Verlauf
• Eigentümerverhältnisse

Die detaillierte Bewertung hat ergeben, dass die Parzellen 322 und 326 (Gassschür, Gasshaus und Chrüzschür) mit Abstand am besten geeignet sind für den Standort der Verwaltung. Insbesondere bei den Kriterien «Erreichbarkeit», «Erschliessung», «Parkierung», «Erfüllung der Anforderungen» und «Eigentumsverhältnisse» wurden die besten Werte erzielt. Aus diesem Grund hat der Gemeinderat entschieden, die Verwaltung auf dem zu entwickelnden Areal anzusiedeln.
 

Erarbeitung Raumprogramm (2023)

Nachdem der Standort der Verwaltung definiert wurde, hat sich der Gemeinderat Gedanken zur Ausgestaltung der neuen Verwaltungsräumlichkeiten gemacht. Dabei wurde der Ist-Zustand im Oberdorf 4 analysiert. Unterstützt wurde die Gemeinde durch das Büro Raum & Design Wolhusen/Luzern. Daraus ist das Raumprogramm für die Verwaltung entstanden. Dieses weist folgende Eckwerte auf:

• Die Arbeitsräume sollen nach Möglichkeit auf einem Stockwerk liegen.
• Der Platzbedarf soll nicht ansteigen. Die heute zur Verfügung stehenden 400m² Arbeits- und rund 100m² Nebenfläche reichen heute und in mittelfristiger Zukunft aus.
• Der Raum soll flexibel erweiterbar und reduzierbar sein. Dadurch soll die Gemeinde in Zukunft auf verschiedene Entwicklungsszenarien vorbereitet sein.
   

Machbarkeitsabklärung (2023)

Der Gemeinderat hat sich daraufhin Gedanken gemacht, welche Aufgaben auf dem Areal verortet werden. Nebst der Verschiebung des Busses in den nördlichen Bereich des Dorfes und der Verwaltung sollen Gewerbe- und Wohnflächen mit Kleinwohnungen auf dem Areal entstehen.

Von August bis Oktober 2023 führten die Firmen Ortswerte und Unit Architekten im Auftrag der Gemeinde eine Machbarkeitsabklärung durch. In dieser ging es darum, die Setzung der Gebäude auf dem Chrüzschür- und Gassareal (Parzellen Nr. 322 und 326) zu visualisieren und aufzuzeigen, welches Volumen auf dem Areal realisierbar ist respektive welche Flächen für Gewerbe und wie viele Wohnungen realisierbar sind. Dabei wurden Varianten mit und ohne Erhalt das Gass-Hauses erarbeitet.

Die Machbarkeit hat folgendes Ergebnis ergeben:

Gasshaus: Die Umnutzung des Gasshauses ist möglich, jedoch bringt diese Herausforderungen bezüglich Schallschutz, Raumhöhen und Brandschutz mit sich. Alternativ zu einer Wohnung sollen Nutzungen wie Co-Workings-Space, Gewerberäume oder Ateliers geprüft werden. Ein Anbau am Gass-Haus ist nicht zu raten.

Gewerbe und Verwaltung: 1’400m2 Gewerbefläche sind auf dem Areal gut realisierbar. Darin enthalten ist eine Fläche von rund 400m2 für die Verwaltung.

Wohnungen: Je nach Variante können 9 bis 14 2.5-3.5-Wohnungen realisiert werden. Gedanken machen muss sich der Gemeinderat über die Höhe der Gebäude und die Ausnutzung des Areals.

Parkierung: Die gewünschten Parkplätze (je ca. 50 oberirdische und unterirdische) sind realisierbar.

Abklärungen Denkmalpflege (2023)

Mit den Erkenntnissen aus der Machbarkeit hat der Gemeinderat mit der kantonalen Denkmalpflege Kontakt aufgenommen. Der Ortsdenkmalpfleger wurde gebeten, zu der Machbarkeit eine Stellungnahme aus Sicht der Denkmalpflege abzugeben. Konkret ging es um die Frage, ob ein Abbruch des Gass-Hauses überhaupt in Frage kommt. Nebst der schriftlichen Stellungnahme wurde der Denkmalpfleger, Marcus Casutt, zu einem Austausch mit dem Gemeinderat eingeladen.

Die detaillierte Stellungnahme lautet folgendermassen:

«Der Gasshof Buttisholz ist gemäss archivalischen Quellen bereits im späten 17. Jahrhundert dokumentiert. Der Hof ist der einzige im Dorfkern liegende Bauernhof, dessen Bausubstanz auf die Zeit vor dem grossen Dorfbrand von 1861 zurückgeht. Die Liegenschaft besteht heute aus dem Wohnhaus mit westseitigem Anbau, der nördlich gelegenen Scheune von 1911, einem südlich situierten Speicher, einer mehrfach erweiterten ehem. Hofkäserei und einer kleinen Remise zwischen Scheune und Wohnhaus.

Gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS geniesst Buttisholz die ausserordentliche Einstufung als Ortsbild von nationaler Bedeutung. Der erweiterte Ortskern gilt als Gebiet mit Kategorie «AB» und Erhaltungsziel «B». Im kommunalen Zonenplan ist der Perimeter entsprechend als Ortsbildschutzzone ausgeschieden. Die Gebäudegruppe Gass ist im kant. Bauinventar als erhaltenswerte Baugruppe eingestuft.

Insgesamt gesehen handelt es sich beim Gasshof also um einen wichtigen und vor allem um den ältesten landwirtschaftlichen Bauzeugen im Dorfkern aus der Zeit vor dem Dorfbrand von 1861. Der Gasshof gewinnt so eine sehr hohe lokalgeschichtliche Bedeutung für die Bau- und Wirtschaftsgeschichte von Buttisholz.

Die kantonale Denkmalpflege erachtet den Erhalt des bäuerlichen Wohnhauses Gasshof auf Grund der fachlichen Beurteilung als «schützenswertes» Kulturobjekt, als Teil der schützenswerten Baugruppe Gasshof gemäss Bauinventar und als Bestandteil eines ISOS Perimeters mit dem Erhaltungsziel B als zwingend. Ein Abbruch des Wohnhauses würde nicht nur den Verlust eines wertvollen historischen Bauzeugen aus der Zeit vor dem Dorfbrand bedeuten, sondern auch die funktionalen, räumlichen und historischen Zusammenhänge der schützenswerten Baugruppe Gasshof unwiederbringlich zerstören.

Sollte entgegen der Stellungnahme der Denkmalpflege eine Variante mit Abbruch des Wohnhauses Schulhausstrasse 3 weiterverfolgt werden, würde die kantonale Denkmalpflege die Eidg. Kommission für Denkampflege (EKD) aufbieten, um die Schutzwürdigkeit durch diese Instanz abklären lassen. Und gestützt auf ein Gutachten der Kommission würde sie darauf die entsprechenden geeigneten Massnahmen zum Schutze dieses Bauwerk umsetzen.

Nach vorliegenden Unterlagen ist das Wohnhaus Gasshof grundsätzlich sanierfähig. Zum aktuellen Zeitpunkt, ohne weitere formelle Unterschutzstellung etc. besteht eine gewisse Flexibilität in der Erarbeitung eines Umbauprojektes. Die aktuelle Machbarkeitsstudie über das Gass-Areal sieht den Erhalt des Kernbaus, den Abbruch des westlichen Anbaus und das Anfügen eines neuen Anbaus und eines Treppenhauses vor. Einem solchen Konzept könnte die Denkmalpflege grundsätzlich zustimmen. Wir erachten diese Variante als geeignet, um auf dem Areal eine Entwicklung mit Neubauten für die Gemeinde zu realisieren unter Erhalt des wesentlichen historischen Elementes im Ortsbild, dem Bauernhaus Gasshof. Die kantonale Denkmalpflege empfiehlt der Gemeinde Buttisholz dringend diesen Weg zu verfolgen.»

Auf Grund der Stellungnahme der Denkmalpflege hat sich der Gemeinderat entschlossen, das Gasshaus in die weitere Planung miteinzubeziehen und von einem Abbruch abzusehen.

Studienauftrag (2024/2025)

Nachdem die Grundlagen für den Studienauftrag erarbeitet wurden, hat sich die Gemeinde auf die Suche nach einem Verfahrensbegleiter gemacht. Auf Grund der Komplexität der Aufgabe wurde ein Team gesucht, welches bereits Erfahrungen mit Verfahren in einem denkmalgeschützten Gebiet hat. Nach erfolgter Evaluation hat der Gemeinderat entschieden, den Zuschlag für die Verfahrensbegleitung an die Firma Landis AG aus Geroldswil zu erteilen.

Nach intensiven Vorarbeiten publizierte die Gemeinde Buttisholz am Freitag, 19. April 2024 die Ausschreibung für den Studienauftrag zur Dorfentwicklung. Interessierte Teams (Architekturbüros mit Landschaftsarchitektur- und Verkehrsplanungsbüros) hatten bis am 24. Mai 2024 Zeit, sich mit einem Bewerbungsdossier und unter Angabe von Referenzen zu präqualifizieren.

Die Jury besteht aus Mitgliedern der Gemeinde und Fachexperten. Gemeindeseitig werden die drei Gemeinderäte Franz Zemp, Oscar Küng und Anton Petermann (bis 31.8.2024) respektive Anita Lustenberger (ab 1.9.2024) sowie Geschäftsführer Kilian Graf in der Jury vertreten sein. Unterstützt werden sie aus fachlicher Sicht von den ausgewiesenen Experten Tanja Temel (dipl. Architektin ETH SIA, Luzern), Enzo Gemperli (dipl. Architekt ETH SIA, Horw), Marcus Casutt (Denkmalpflege Kanton Luzern), Sacha Fahrni (dipl. Architektin ETH SIA und Vertretung der Bauberatung Buttisholz, Luzern) und Hansjörg Gadient (Landschaftsarchitekt BSLA, Dipl. Architekt ETH, Chur). Beraten wird die Jury durch eine Echogruppe, bestehend aus Vertretern der Gemeinde und der Parteien, der Kommission für Wirtschafts- und Gewerbeförderung sowie der Jugend- und der Alterskommission.

Leider haben sich bei der ersten Ausschreibung nur vier Teams auf die Ausschreibung gemeldet. Die Jury hat die Ausgangslage intensiv diskutiert und ist zum Schluss gekommen, dass mit nur vier Bewerbern die gewünschte Vielfalt an Ideen nicht erreicht werden kann. Aus diesem Grund wurde entschieden, den Wettbewerb erneut zu starten. Dadurch verschob sich der prognostizierte Abschluss des Studienauftrages auf Juni 2025.

In der ersten Januarhälfte 2025 haben sich diverse Fachexperten die eingereichten Unterlagen genauer angeschaut: Die Firma Planquadrat, welche die Gemeinde bei rechtlichen Fragen im Baubereich unterstützt, hat die Eingaben auf die Einhaltung der rechtlichen Grundlagen überprüft. Der Ortsdenkmalpfleger, Marcus Casutt, hat eine Beurteilung aus Sicht der kantonalen Denkmalpflege vorgenommen und die Echogruppe, bestehend aus Vertretern aus der Bevölkerung, der Verwaltung und den Parteien (Conrad Bissegger, Klara Ineichen, Martina Rüttimann, Peter Aregger, Kevin Jans, Matthias Käch, René Ziswiler) hat ihre Beurteilung als Stellvertretung für die unterschiedlichen Anspruchsgruppen abgegeben.

Am 20. und 21. Januar 2025 setzte sich die Jury intensiv mit den eingereichten Projekten auseinander. Am 20. Januar fand eine detaillierte Vorbesprechung statt. So fand zu diesem Zeitpunkt bereits eine Vorselektion statt. Berücksichtigt wurden dabei diverse Punkte aus den Bereichen Architektur, Verkehrsführung, Landschaftsarchitektur, denkmalpflegerischen Aspekten und zur politischen Mehrheitsfähigkeit der Projekte.

Am 21. Januar erhielten die acht Teams vierzig Minuten Zeit, um ihr Projekt vorzustellen und die vorab definierten Fragen der Jury zu beantworten. Diese Präsentation war äusserst wertvoll, ermöglichte sie der Jury doch eine Einsicht in die grundlegenden Überlegungen der Projekte und die unterschiedlichen Interpretationen unseres Dorfes.

In einer abschliessenden Schlussbesprechung hat die Jury die vier vielversprechendsten Projekte, welche zur zweiten Bearbeitungsrunde zugelassen werden sollen, erkürt. Diesen vier Teams wird für die Weiterbearbeitung eine detaillierte Rückmeldung mit auf den Weg gegeben, damit die Vorstellungen der Jury, also der Gemeinde Buttisholz, möglichst präzise aufgenommen und in das Projekt integriert werden können.

Die vier verbleibenden Teams haben bis am 9. Mai 2025 Zeit, um ihre Projektvorschläge zu vertiefen und für die abschliessende Jurierung einzureichen. Die Jury wird im Juni das Siegerprojekt bestimmen.

Nachdem das Siegerprojekt erkoren wurde, erfolgt im zweiten Halbjahr 2025 die Erstellung des Teilbebauungsplanes. Läuft alles nach Plan ist vorgesehen, dass an der Gemeindeversammlung vom November 2026 der Teilbebauungsplan von der Bevölkerung genehmigt und der Planungskredit abgeholt werden kann.