Aus der dritten Phase der Zentrumsentwicklung (2019) entstand bei der Erarbeitung der Nutzungsstrategie von einigen Arbeitsgruppen-Teilnehmenden die Projektidee von Gass1911. Diese formierten sich zu Initianten und zum Projektteam Gass1911.

Fakten und Chronologie (was bisher geschah)

• Konkret soll die Liegenschaft Gass mit den bestehenden Gebäuden umgenutzt und der breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Über die konkreten Ideen der Initianten wird auf die Website www.gass1911.ch verwiesen.
• Der Gemeinderat unterstützt die Projektidee und das Projektteam, da die anvisierten Nutzungen der Strategie der Zentrumsentwicklung entsprechen.
• Der Gemeinderat ist klar überzeugt, dass in den nächsten 30 Jahren das Gass-Areal nicht für gemeindeeigene Zwecke überbaut werden muss. Deshalb macht eine Zwischennutzung mit dem Ziel der Dorfbelebung bzw. Aktivierung des Dorfzentrums mit nachhaltigem Gedanken absolut Sinn.
• Die Gemeinde übernimmt die Rolle der Ermöglicherin und macht damit das Gass-Areal für eine neue Nutzung zugänglich.
• Die Gemeinde bleibt Eigentümerin der Liegenschaft Gass. Ein wichtiger Fakt ist, dass die Gassparzelle für die nächste Generation als strategische Reserve erhalten bleibt.
• Der Gemeinderat steht hinter dem Projekt Gass 1911.
• Ohne Projekt Gass 1911 müsste die Gemeinde in den nächsten Jahren einiges an Geld für den Erhalt aller Gebäude (Gasshaus, Gassscheune, Kleinbauten) aufwenden.
• Das Projektteam Gass 1911 besteht aus vier Personen (René Ziswiler, Irene Arnold, Agi Gehrig und Marina Fahrenbach) mit gegenseitig ergänzender Fachkompetenz.
• Im Oktober/November 2020 vollzogene Abklärungen im Rahmen der Zentrumsentwicklung ergaben: Über den Baurechtsvertrag soll an der Frühlings-Gemeindeversammlung 2021 abgestimmt werden.
• Involvierte und bestehende Mieter/Pächter wurden frühzeitig in den Prozess eingebunden.
• Absichtserklärung zwischen Projektteam Gass 1911 und Gemeinde wurde am 15. Dezember 2020 unterschrieben.
• Mietvertrag zwischen dem Projektteam Gass 1911 und der Gemeinde mit Beginn 1. Mai 2021 wurde am 1. April 2021 als Übergangslösung unterschrieben.
• Baurechtsvertrag mit Eckwerten zwischen dem Projektteam Gass 1911 und der Gemeinde wurde mit stetigen Absprachemeetings zwischen diesen beiden Partnern ausgearbeitet. Der Entwurf lag öffentlich auf.
• Beratende Stimme der Controlling-Kommission zum Projekt Gass 1911 wurde ab Herbst 2020 mehrmals eingeholt. Erster Entwurf Baurechtsvertrag wurde im März 2021 vorgelegt.
• Der gegenseitig ausgehandelte und fertige Entwurf Baurechtsvertrag wurde im April 2021 an die Parteileitungen zugestellt und lag mit der Botschaft zur nächsten Gemeindeversammlung öffentlich auf.
• An der Gemeindeversammlung vom 8. Juni 2021 erfolgt entgegen der bisherigen Auslegung keine Abstimmung über den Baurechtsvertrag: Die Finanzaufsicht des Kantons Luzern hat den Gemeinderat Mitte April 2021 aufgefordert, keine Abstimmung aufgrund der Gemeindeordnung Buttisholz durchzuführen (Grund: Liegenschaft Gass ist in der Gemeindebuchhaltung nach dem harmonisierten Rechnungsmodell, HRM 2, Teil des Finanzvermögens. Für das Finanzvermögen muss der Gemeinderat seine Kompetenz selber wahrnehmen).
• Somit erfolgte an der Gemeindeversammlung vom 8. Juni 2021 eine detaillierte Information zum geplanten Projekt. Der Einfachen Gesellschaft «EG Gass 1911», welche zum Zweck der Vorbereitungsarbeiten für die Stiftungsgründung und Mittelbeschaffung gegründet wurde, wurden drei Jahre, bis zum 30. Juni 2024, Zeit gegeben, um die Stiftung zu gründen und die benötigten Finanzen zu besorgen.
• Das Unwetter vom 26. Juni 2021 traf die Gemeinde Buttisholz stark. Während des Unwetters wurde auch das Gasshaus, welches Teil des Projektes Gass 1911 ist, schwer in Mitleidenschaft gezogen. In der darauffolgenden Analyse kamen die Beteiligten (EG Gass 1911 und Gemeinde Buttisholz) zum Schluss, dass das Gasshaus aus dem Baurechtsvertrag ausgeschlossen werden soll. Gleichzeitig wurde der EG Gass 1911 ein zusätzliches Jahr, bis zum 30. Juni 2025, gewährt, um die benötigten Gelder zu beschaffen.
• Am 21. März 2024 wurde die Stiftung Gass 1911 gegründet (Stiftungsmitglieder René Ziswiler, Irene Arnold und Kathrin Häller). Bei der Stiftung handelt es sich um eine Unterstiftung der in Zürich domizilierten Fondation des Fondateurs. Diese unterstützt und begleitet Stiftungen bei der Gründung und bietet ein wertvolles Netzwerk. Zudem profitieren die Unterstiftungen vom langjährigen Knowhow.
• Am 26. Juni 2024 wurde der Baurechtsvertrag zwischen der Gemeinde Buttisholz, vertreten durch Gemeindepräsident Franz Zemp und Gemeindeschreiberin Tanja Hauri, und der Fondation des Fondateurs rechtskräftig unterzeichnet. Dadurch erhält die Stiftung Gass 1911 das Baurecht während 30 Jahren ab Unterzeichnung des Baurechtsvertrages zugesichert.
• Die Stiftung Gass 1911 hat nun bis am 30. Juni 2025 Zeit, die finanziellen Mittel zu sichern. Nach Ablauf der Frist stellt der Gemeinderat fest, ob das vertraglich vereinbarte Ziel erreicht wurde, oder ob es zu einem Heimfall der Parzelle kommt.

Inhalt Baurechtsvertrag

Dieser Vertrag wurde zwischen dem Projektteam Gass 1911 und der Gemeinde ausgearbeitet. Er wurde am 26. Juni 2024 unterzeichnet. Nachfolgend finden sich die Eckwerte des Baurechtsvertrages:

• Das Baurecht wird über 30 Jahre abgeschlossen. Der Baurechtszins beträgt jährlich 4'000 Franken. Der Baurechtszins ist indexiert, darf aber den Betrag von jährlich 4'000 Franken nicht unterschreiten. Das Baurecht besteht nur auf der Parzelle Nr. 1606. Der genaue Perimeter kann sich aufgrund des Studienauftrages, insbesondere der Betrachtung des Knotens Schulhausstrasse-Neugass-Sonnhalde noch leicht verschieben. Die Gassscheune und der Rossstall bleiben erhalten und sollen saniert wie auch aufgewertet werden.
• Ab Vertragsabschluss übernimmt die Stiftung die volle finanzielle Verantwortung der Gebäude bzw. des Baurechtsgrundstückes. Die bestehenden Gebäude werden mit einem symbolischen Franken bewertet. Der gleiche Wert wird beim Ablauf des Baurechtes wieder berücksichtigt. Die Stiftung hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei einem Verkauf des Grundstückes nach Ablauf des Baurechtsvertrages. Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht gegenüber der Stiftung während der Dauer des Baurechtsvertrages. Für das Landwirtschaftsland (ca. 6'200 Quadratmeter) wird ein separater Pachtvertrag zu Gunsten der Stiftung mit der gleichen Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen. Der Baurechtsvertrag und der Pachtvertrag werden aneinandergekoppelt. Die Stiftung kann nur mit Zustimmung des Gemeinderates Grundpfandrechte aufnehmen. Feste und dauernde Parkplätze für den Normalbetrieb sind auf der eigenen Parzelle zu realisieren. Bei speziellen Anlässe können die Parkplätze der Gemeinde mitgenutzt werden, wie dies auch bei allen anderen Veranstaltungen schon immer der Fall war. Die Bauten und Anlagen werden wie gesehen übernommen. Verantwortlich für die Versicherungsabdeckung ist die Baurechtsnehmerin. Für Baubewilligungen muss vorgängig die Zustimmung des Gemeinderates eingeholt werden. Die nötigen Erschliessungsrechte werden sich gegenseitig eingeräumt. Die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren werden geteilt.

Heimfall

Die Regelung des Heimfalls ist die grosse Herausforderung des Baurechtsvertrages. Der Heimfall regelt, zu welchem Preis das Grundstück mit dem Gebäude nach Ablauf der Vertragsdauer an die Gemeinde als Baurechtsgeberin übergeben wird. Aus Sicht beider Vertragspartner konnte eine gute Lösung gefunden werden. Der Heimfallbetrag wird nur auf Investitionen in Gebäude und den dazugehörigen Planungskosten berechnet. Bei den Investitionen wird je nach Art der Investition mit verschiedenen Abschreibungsfristen gerechnet (z.B. BKP 21 Rohbau 1 = 70 Jahre, BKP 23 Elektroanlagen = 25 Jahre oder BKP 25 Sanitäranlagen = 25 Jahre, usw.). Nach einer Investition nimmt somit der Heimfallbetrag Jahr für Jahr ab. Allfällige Grundpfandverschreibungen bei der Aufnahme von Fremdkapital seitens Baurechtsnehmerin dürfen den Betrag der Heimfallentschädigung nicht übersteigen. Die maximale Heimfallsentschädigung wurde auf 1.035 Millionen Franken bei einem vorzeitigen Heimfall bzw. maximal auf 450’000 Franken bei einem ordentlichen Heimfall nach 30 Jahren, unabhängig grösserer Investitionen, fixiert. Dem würde ein hoher Gegenwert der sanierten Gebäude gegenüberstehen. Kommt es in den ersten zwanzig Jahren ab Vertragsabschluss zum vorzeitigen Heimfall, reduziert sich die Heimfall-Entschädigung an die Stiftung. Der Abschlag beträgt zusätzlich im ersten Jahr 40 Prozent der Heimfallentschädigung und reduziert sich jährlich um 2 Prozent. Sollte die Stiftung die notwendigen Mittel in Millionenhöhe bis im Sommer 2025 nicht beschaffen können, erfolgt eine Rückgabe des Gass-Areals ohne Kostenfolge an die Gemeinde.